lundi 9 décembre 2013

Immobilier : Comment la loi SRU vous pénalise tous au profit d’une kleptocratie



Dans le cadre des élections municipales de 2014, nous avons souhaité vous apporter un maximum d'informations sur des sujets divers et variés. 

Aujourd'hui nous publions un texte de Vincent Bénard, spécialiste  du  logement  et  observateur  attentif  de  la  crise qui traite des logements sociaux et de la loi Gayssot - Duflot.



En achetant de l’immobilier neuf, vous payez grâce à la loi SRU un impôt déguisé, correspondant à la perte que votre promoteur a faite sur les logements sociaux du même programme. 
Par Vincent Bénard.




Bien que ce ne soit pas relié à l’actualité brûlante, il faut revenir sur la loi SRU et sa disposition la plus emblématique = l’obligation, pour les communes  de  plus  de  3 500 habtants,  de  compter  20 %  (à  son
lancement)  puis  25 %  de  logements  sociaux dans  leur  parc  de logement. A Villeurbanne, le quota atteint est de 28% à ce jour.


Votée par les communistes, gardée par la fausse droite, renforcée par les Verts !

La  loi  SRU,  rappelons-le,  a  été  votée  par  une  majorité  socialocommuniste  en  décembre 2001,  sur  proposition  d’un  ministre
communiste,  Jean-Claude  Gayssot.  Cette  loi  de  gauche  a  été annulée  par  tous  les  ministres  de  droite  qui  se  sont  succédé  au logement. Ah non, en fait, ils l’ont tous renforcée, notamment par la loi
« Urbanisme  et  Habitat »  de 2004,  et  les  deux  lois  Grenelle.  Enfin, Cécile Duflot, soucieuse de ne pas paraître moins à gauche que ses prédécesseurs  prétenduement  de  droite,  en  a  renforcé  les  aspects
coercitifs. Fausse droite et vraie gauche, même logiciel !


Cécile  Duflot, donc, a introduit début 2013 de nouvelles dispositions visant à faire passer le seuil de logements sociauxobligatoires de 20 à 25 %,  et  à  multiplier  par  5  les  amendes  communales  prévues  pour non-respect  de  ce  seuil.  Bien  sûr,  l’amende  est  proportionnelle  à l’écart entre le taux de logements sociaux de la commune et le seuil de  25 %.  La  loi  s’applique  à  toute  commune  d’au  moins
3 500 habitants.


Histoire de Saint-Aubin en Médoc

La littérature  professionnelle, que parfois il est  bon de s’astreindre à lire, nous fait découvrir le cas d’une petite commune à l’extrémité de l’agglomération  de  Bordeaux,  mais  de  tels  exemples  existent  à  la
périphérie  de  toutes  grandes  agglomérations  de  France.  Cette commune compte 7 000 habitants, environ 2 600 ménages, commune plutôt  aisée,  et  seulement  5 %  de  logements  sociaux,  parce  que
voyez-vous,  dans  ces  petites  communes,  le  logement  dit  « social » n’était pas le mode de développement habituel de l’habitat.

Jusqu’ici, le maire, sur un budget de 10 M€ environ(confortable, pour une  commune  de  cette  taille),  acceptait  en  bougonnant  de  payer 50 000 euros  d’amendes  SRU,  0,5 %  de  son  budget,  pour  ne  pas avoir  à  développer  son  parc  « social »  et  imposer  aux  constructions neuves le coût de ces logements sociaux.

En effet, la loi prévoit que toute opération de plus de 10 logements, ou plus  de  2 000 m²  de  SHON,  comporte  25 %  de  logements  sociaux, que  le  promoteur  doit  revendre  à  perte  à  un  bailleur  social.  Et donc le promoteur doit reporter la perte sur le prix des logements vendus au secteur social sur les acheteurs de logements privés. 

Autrement  dit,  quand  vous  achetez  un  logement  neuf  dans  une opération  comportant  du  logement  social  (soit  quasiment  toutes  les opérations  un  peu  importantes  aujourd’hui),  vous  payez,  sans  qu’on vous  le  dise  expressément,  un  impôt  déguisé,  correspondant  à  la 
perte que votre promoteur a fait sur les logements  sociaux du même programme.
Le  prospectus  alléchant  qu’on  vous  a  donné  pour  vous séduire sur cet achat ne vous le dit pas.

Enfin  bref,  notre  maire,  près  de  Bordeaux,  préférait  augmenter légèrement ses impôts plutôt que de forcer les nouveaux habitants de sa  commune  à  subventionner  les  gagnants  à  la  loterie  du  logement
social. Un choix plutôt rationnel.


L’amende Duflot, cauchemar des communes peu socialisées

Oui, mais voilà,  Cécile  Duflota décidé de multiplier par 5 l’amende SRU.  Pour  notre  commune,  cela  représente  250 k€  annuels,  ou encore 2,5 % de son budget annuel, ou encore 7 % deses rentrées
fiscales. Aïe, ça fait 100 € par foyer, à reporter  sur la taxe d’habitation ou  la  taxe  foncière.  Et  là,  politiquement,  cela  commence  à  poser problème.

Et notre maire de petite commune explique :

-  Si  j’admets  de  nouvelles  constructions  privées,  je dégrade  encore  mon  quota  SRU,  et  j’augmente  mon amende. 

- Si je veux passer de 5 % à 25 %, il faudrait que  sur ma  commune  ne  se  construisent  QUE  des  logements sociaux  pendant  10 ans,  vu  le  rythme  de  construction généralement  constaté.  Seulement,  comme  le logement  social  est  le  plus  souvent  financé  par  un surcoût sur les logements privés, c’est impossible. - Si je veux  rattraper mon retard, il faut qu’à tout nouveau lotisseur, j’impose non pas 25 % de logements, sociaux, mais…  35 ou  40 %.  Mais  aucun  lotisseur  ne  voudra imputer sur 6 logements le déficit lié à la vente à perte de 4 logements sociaux à des organismes de logementsocial.  Et  donc  les  lotisseurs  iront  construire  dans  les communes  qui  ont  déjà  beaucoup  de  logements sociaux. 

On  ne  saurait  mieux  dire  que  la  loi  SRU  signe  l’arrêt  du développement  des communes de  plus de  3500 habitants, mais  trop petites  pour  avoir  été  par  le  passé  un  pôle  de  développement  du
logement social…

Notre maire ne le dit pas, mais pour lui, le seul choix rationnel est de continuer à payer l’amende, de prier pour que ses contribuables ne se révoltent  pas,  et  de  tenter  de  se  rattraper  en  pratiquant  comme  un

forcené la chasse à la subvention… Génial, non ?


Comment payer un lourd impôt déguisé, sans le savoir : la « taxe cachée SRU »

Mais quittons cette petite bourgade girondine, et plongeons dans les eaux  troubles  du  logement  social  d’une  grosse  agglomération.  Ne croyez  pas  que  la  loi  SRU  ne  soit  pénalisante  que  dans  les  petites communes.  Dans  la  plupart  des  grandes  agglomérations  attractives, certains  organismes  sociaux  avaient  pour  habitude  de  financer  de nouveaux logements sociaux en revendant de vieux logements, pour minimiser le recours aux subventions. Le problème est qu’un logement revendu devient privé… donc hors quota SRU. La loi  SRU rend donc plus  compliqué  le  financement  de  la  construction  de nouveaux
logements sociaux, alors qu’elle était censée le favoriser. Vous avez dit « imbécillité » ? Vous avez raison. Mais cet effet pervers n’est que petite bière, comparé à ce qui va suivre.

Comme nous l’avons vu, les promoteurs doivent construire entre 25 et 30 %  de  logements  sociaux  par  opération.  Un  logement  social  est couramment revendu avec une perte de 400 à 600 €/m²
aux bailleurs sociaux,  donc  les  acheteurs  privés  surpayent  leur  logement  neuf  de 200 à 300 €/m². Naturellement, cette taxe cachée, dans tous les sens du terme, est payée par un accroissement de la dette supportée par l’acheteur.  On  peut  donc  démontrer  que  ce  dispositif  conduit  à construire,  au  total,  moins  de  logements,  libres+sociaux,  que  si  la construction est libre.


À qui profite la « Taxe cachée SRU » ? Pas à des pauvres, en tout cas !

Et  qui  achète  les  logements  « sociaux »  ainsi  construits ?  On  trouve certes  des  organismes  publics  de  logement  HLM,  comme  Nantes Habitat. Mais aussi de sympathiques OVNI législatifs que l’on appelait
« Sociétés  anonymes  d’HLM »1,  dont  les  actionnaires  de  référence sont  en  général  des  grandes  banques  ou  autres  « institutionnels », avec  souvent  la  participation  d’entités  semi-publiques  comme  des SEM, la caisse des dépôts et autres « exceptions françaises ».

Ces SA HLM sont exonérées de Taxe foncière (pendant 25 ans), de Taxe  CET  (qui  se  subdivise  en  CAVA  et  CFE,  ces  acronymes barbares désignant les taxes ayant remplacé la taxe professionnelle),
et même d’impôt sur les sociétés. Mieux encore : elles paient une TVA à  5,5 % sur leur investissement, mais récupèrent leur TVA à 19,6 % sur leurs achats. Ah, que la vie est belle au pays  des niches fiscales  “sociales” !

Un exemple: dans les 20 premières entreprises de Loire Atlantique par le  résultat  net,  on  trouve  4 SA  de  HLM,  toutes  possédées  par  de grands groupes bancaires ou d’assurance. Bref, des sinécures fiscales
ultra-rentables, subventionnées par les cocus qui paient leur logement privé au prix fort !

Mais ces acheteurs dupés par le système seront encore plus contents de savoir que les occupants de ces logements sociaux sont rarement parmi  les  plus  nécessiteux.  Comme  le  rapport  Simon  de  2001 l’a
montré,  les  logements  sociaux  plus  ou  moins  intégrés  dans  des opérations  privées  sont  alloués  de  préférence  à  des familles  « à  la limite » du droit au logement social, de préférence de type européen
et  “propres  sur  elles”,  parce  que  ces  locataires  ont  en  général  un potentiel  d’accroissement  de  leur  revenu  qui  garantit  que  les  loyers seront payés. Autrement dit, au bout de quelques années, ces familles,
qui habitent les mêmes logements que ceux qui les ont payés au prix fort, ont vu leurs revenus augmenter plus ou moins  au même niveau, mais  paient  nettement  moins  pour  les  habiter,  ont  un  train  de  vie incomparablement supérieur à ceux qui leur ont généreusement payé la « taxe cachée SRU ».


Un peu de beurre dans vos épinards subventionnés ?

Et  là  se  met  en  place  le  dernier  étage  de  la  juteuse  combine  du logement  social :  vous  savez  que  lorsque  les  loueurs  HLM  voient  le revenu  de  leurs  locataires  augmenter,  ils  doivent  leur  faire  payer  un surloyer pour les inciter à partir. Oui, mais les SA de HLM ont envie de garder ces bons payeurs. L’astuce consiste à faire  voter par les élus qui président aux destinées du logement social des  surloyers, pour se donner  l’air  de  respecter  la  loi,  mais  des  surloyers  suffisamment faibles (généralement inférieurs à 20 %) pour ne pas faire fuir les bons locataires. Bref, même avec un surloyer, un bon logement social reste
de 1,5 à 2 fois moins cher que son équivalent sur le secteur “libre”.

Vous voyez l’arnaque ? Eh oui, le bilan prévisionnel des opérations de logement  social,  pour  les  SA  de  HLM,  a  été  calculé  sur  la  base  de loyers  standard !  La  Taxe  cachée  SRU  payée  par  les  acheteurs  de neuf  n’a  jamais  intégré  l’éventualité  d’un  surloyer ultérieur !  Et  voilà comment  des  sociétés  déjà  fiscalement  très  avantagées,  dont  les maisons-mères  ne  sont  guère  dans  le  besoin,  se  retrouvent  dans  le top 20 du business d’un département plutôt cossu deprovince. Et ce, sans avoir trop à se casser la tête pour bien gérerleur parc.


Conclusion : l’État-providence… c’est pour les riches !

Que  vous  soyez  contribuable  payant  les  amendes  SRU  de  votre commune,  ou  acheteur  endetté  d’un  logement  neuf  à  qui  l’on  a repassé  sans  le  dire  un  très  lourd  impôt  déguisé,  le  moins  que  l’on puisse  dire  est  que  votre  bon  argent  n’est  pas  perdu  pour  tout  le monde. La loi SRU, comme de nombreuses autres, a été capturée par de  puissants  intérêts  qui  en  fait  une  cash  machine  à  hautes
performances,  sur  le  dos  de  l’immense  majorité  de  cochons  de payants ignorant la farce coûteuse perpétrée dans leur dos.


Ah,  n’oublions  pas  ça  =   pour  écouler  une  partie  de ces  logements bien  trop  chers,  les  législateurs  ont  inventé  des  carottes  fiscales (Robien,  Scellier  et  maintenant  Duflot…)  dont  le  montant  ne  couvre certainement pas le montant de la taxe cachée SRU,  mais l’amoindrit. Comme toute niche fiscale, celle-ci est répercutée  soit sur l’impôt de tous les autres contribuables, soit sur leur quote-part de dette publique. C’est donc bien vous tous qui payez ! Quant aux acheteurs, nombre d’entre  eux  se  rendront  compte  qu’au  prix  où  ils  ont  payé  leur  m², même avec leur carotte, leur opération ne sera pas rentable. Nombre de logements neufs “spécial investisseurs” n’ont pas encore trouvé de locataire  plusieurs  mois  après  leur  mise  sur  le  marché,  même  dans une grande ville comme par exemple Nantes pour les programmes les plus récents. Les acheteurs devront soit le louer àperte, soit le vendre à perte, pour ne pas perdre leur “cadeau” fiscal, ceci dit en toute ironie.
Craignez le fisc français, surtout lorsqu’il vous fait des “cadeaux” !


Et qui se présentera alors pour leur racheter à prix massacré le 
logement qui les aura ruinés ? Allez, cherchez bien… 

Mais oui, une SA d’HLM ! 


Le socialisme pour les riches, 
c’est bien plus que de l’escroquerie, c’est du grand art. 



Vincent Benard 
Analyste  à  l'Institut  Turgot  (Paris)  et,  depuis  mars 2008,  directeur  de  l'Institut  Hayek (Bruxelles).  C'est  un  spécialiste  du  logement  et  un observateur  attentif  de  la  crise financière  de  2007-2008.  Il  a  par  ailleurs  consacré de  nombreux  textes  à  la problématique du changement climatique. 



L'équipe Villeurbanne Bleu Marine

FN Villeurbanne

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